冀俏然
（南京大学法学院，江苏南京210093）
摘 要：近几年来，物业税改革引起人们的广泛关注，人们寄希望于通过开征物业税来降低房地产价格，增加地方财政的收入。通过分析国内对于物业税功能的各种观点，结合国情提出了物业税的功能定位。
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关键词 ：物业税；税收的功能；税制改革
中图分类号：F812文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）22-0105-02
收稿日期：2014-07-12
作者简介：冀俏然（1990-），女，山东省泰安市人，南京大学法学院经济法学专业硕士研究生。研究方向：经济法学。
一、我国物业税实施的现状
（一）物业税的概念
“物业”一词源于香港和东南亚，是指土地、房屋和建筑物。物业税是对拥有土地及地上建筑物的业主征收的一种税物业税是财产税的组成部分。在各国，财产税一般有土地税、土地增值税、房产税、物业税和遗产赠与税。
我国现行财产税制中对不动产征收的税种主要有耕地占用税、土地使用税、房产税和土地增值税。物业税的开征意味着对原有税种的替换。财政部对物业税曾有过一个解释：物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为物业税，在房产保有阶段统一收取。这就意味着，过去在房产交易时一次性征收的各种税费，变身为一种针对不动产的税，在房产保有期内每年进行征收。应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而增加。
需要说明一点的是，现在既有对于物业税的讨论，也有对房产税的讨论。笔者认为，物业税与房产税在本质上是一样的，都是在房屋保有环节征收的税种，都是将一些税费合并后转化成的一种新税种，物业税和房产税是通用的。这也是在下文中同时出现物业税和房产税的原因。
（二）我国物业税“空转”的实践
早在2003年，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市就开始进行物业税“空转”。2007年，税务总局和财政部又批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。在试点后，国税总局于2008年4月决定，从之前进行房地产模拟评税试点的省市中，选择北京、重庆、青岛、深圳、南京、杭州、丹东等城市，开始用评税技术核定计税价格。但是物业税至今仍未进入实转阶段。
我们需要在对物业税的功能做出准确定位的基础上，再做出审慎的政策选择，这样才能在实施过程中达到良好的效果。
二、物业税的功能辨析
从物业税的产生和发展来看，根据各国征收物业税的目标可以将其分为三种类型。一是推动土地政策型，二是增加财政收入型，三是土地政策与财政收入混合型，这种混合型的物业税既注重调节房地产的流转，又强调增加地方政府的收入，在限制房产投机交易的同时，又能增加地方政府的收入，这对于确立我国物业税的征收目标具有非常重要的借鉴意义。
当前世界上已开征物业税的国家或地区有130多个，其中以发达国家居多。从各国的税收实践来看，物业税的功能定位主要有以下几点；增加地方政府的财政收入、加强政府对房地产领域的宏观调控、创造良好的人居环境、平衡地方财政预算。
（一）物业税难以有效调控房价
我国是在经济处于扩张和房地产投资过热时期提出物业税改革的，物业税能否将房价降低的美好预期变为现实？笔者认为，就目前情况来看，物业税起不到降低房价的作用，我们不能将降房价作为物业税的主要功能。
从目前的情况来看，税费至少占房价初始价格的40%左右，依照我国现行的土地审批制度，老百姓在买楼时，房价中就已包含了几乎全部的税收。而物业税改革后，可能要将开发商建房时上缴的包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者购房以后每年缴交。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可以减少10%－20%的购房成本，再加上开发商让利的因素，假如真是这样，根据美英等国的经验，估计届时房价可能出现一定程度的下降，但这很可能只是一个难以实现的良好预期而已。因为从另一方面讲，由于我国人口众多，长期以来人们的住房需求到近年才得到释放，因此房屋价值随着房屋建筑的增加而不断增加是自然而然的，而且随着城市化进程的发展，城市的建成区面积也会不断扩大，城市土地资产的价值也将不断扩大，在住房需求一直十分旺盛的状况下，开发商让利的空间不会太大。
物业税作为政府的一个经济调控手段，虽然是合理形成房价的一个因素，但不应以降低房价为主要功能，而且期望通过尽快开征物业税来实现控制房价上涨的目标也是不现实的。
（二）物业税的应有功能
对于物业税的功能定位，学者讨论很是热烈，对物业税的功能定位主要集中在优化现行地方税制、增加地方政府收入、增进购房者的理性预期、调节贫富差距、优化资源配置等方面。
按照通说，财产税具有三大功能，即取得财政收入、调节收入分配和优化资源配置。那么以这三种功能作为物业税的功能是否具有可行性？笔者将逐一作出说明。
1．物业税的筹资功能
首先，物业税可以为政府取得财政收入。这是物业税最原始、最本质的功能，其他功能都是以此为基础的。不管是中央集权制国家，还是联邦制国家一般将物业税作为地方政府主要的财政收入来源，以满足地方政府提供公共服务的需求。在我国，房产税在我国税收总收入当中的比重基本在1.5%左右；如果把房产税的税收收入放在地方税务系统的总收入中看，其比重略有上升，从北京市地方税务局和新疆地方税务局的有关数据看，其比重一般在4%-7%的范围内，因地区经济发展状况有一定差异，但房产税即使放在地税系统征收范围内看也不是主要税种。
综上，在我国，如果征收物业税的话，确实会增加地方政府的财政收入，但地方政府财政收入增加的幅度是相当有限的，筹资功能不能作为物业税的主要功能。
2．物业税的调节收入分配功能
房产税具有二次分配功能，但该功能的发挥受到诸多因素的制约。利用税收调节收入分配是一繁杂的工程，单靠某一单一税种调节收不到好的效果。所得税是调节收入分配最有效的税种，但实际上所得税的调节收入分配的效果并不明显，将调节收入分配的作用寄希望于次级房产税并不现实；况且个人收入水平差距并不主要表现为房产拥有上的差异，房产税对于收入差距的影响不大。
综上，物业税调节收入分配的作用并不明显，不能将调节收入分配作为物业税的主要功能。
3.物业税的优化资源配置功能
征收物业税是在我国房价持续走高、房地产过热时期提出的。购房的刚性需求、垄断的土地供给制度是导致房价上涨的主要原因。物业税不能担负起优化资源配置的重任。首先，物业税增加了投资房产的成本，这也许可以减少房产的投资性需求，但也会伤及更多基于非投资性需求（例如自住性需求和改善性需求）而购房的购房者。其次，物业税的调控作用也受到税制安排本身的限制。我国目前涉及房地产的税收并不少，但这些税收主要集中在流转环节征收，而这些税种更容易转嫁给购房者。恰恰是税收设置较少的房产保有环节税收难以转嫁，在保保有环节征税会增加持有者持有成本，降低投资收益，从而起到优化资源配置的作用。最后，房产税本身并非调控房价的最直接、最有效手段，调控房价的手段很多，如购房政策、等。例如，“新国八条”的限购政策对投资性房地产需求的抑制是直接有效的。
综上，在优化房地产资源配置方面，开征物业税并不是最好的方式，亦不能将优化资源配置作为物业税的主要功能。
三、物业税功能的回归
上文分析了物业税在增加财政收入、调节收入分配、宏观调控功能方面的局限性，那么，开征物业税究竟应做出何种功能定位？
我国1994年实行分税制财政体制改革，即在中央与地方之间以及各级地方政权之间，以划分各级政府事权为基础、以税收划分为核心相应明确各级财政收支范围和权限的一种分级财政管理体制。分税制的实际效果使得财政与税收权力相对集中于中央，这一制度虽然有利于加强中央财力、集中力量办大事，但也使地方财政收入显得薄弱。地方财力基本上决定着地方政权的作为，一个没有拥有相对完整的财政权与税权的地方政府，也难以发挥其主动性。
笔者认为，物业税的功能定位应是完善分税制、优化现行地方税制。我国现行房地产税制存在的突出问题是重流转而轻保有。目前我国在房地产流转环节设计的税种较多，而这些税收很容易转嫁到买家头上，对抑制房地产投资过热影响不大。相较而言，当前我国在房地产保有环节课税较少，物业税的开征，可以较大幅度地提高房地产保有环节税收在地方税中的比重，而在保有环节收税对抑制房地产投资、投机性购房需求可发挥更大的作用。另外，当前房地产行业的收费项目较多，以费挤税、以费代税甚至费大于税的问题比较严重，这也直接限制了税收对房地产行业发展的调节作用。将房地产交易过程中所产生的税费整合成为物业税，也便于完善房地产交易过程中的收费制度。
物业税在政府财政收入中的比重虽小，但却关涉千家万户的财产利益，事关百姓生活。我们需要对物业税的功能做出正确的定位，这样才能更好地推进房地产税制的改革。
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（责任编辑：陈丽敏）