原标题:高力国际午餐分享大会年度论坛|“城市更新骗局”特写
观点房产网下了飞机，驱车前往广州市中心东南的琶洲岛。正在这里举办的2021视点年度论坛，汇聚了大量的开发者和经济学家。
琶洲这个名字的由来源于一句古话，“琶洲突起，高十尺，三毛，与琵琶相似”。在阳城，琶洲堪称城市更新的“鼻祖”。据说琶洲村旧房改造跨越了一个时代，现在是广州仅次于珠江新城的第二贵的地方。
四月，南方有复兴，冬天已经渐行渐远。广州体感温度已经超过25度。人在北方脱棉袄，脱厚外套，看起来有点轻松。当面摘下面具，总是相视一笑。
好像在告别一年的艰难疫情，也好像在期待2021年。每次渡过危机后，行业也会迎来重生和弹性发展。
3月23日下午，在2021视点年度论坛正式开始前，以一场午餐分享会为“首发”，吸引了众多开发者。中午12点以后，经济学家和企业家开始陆续入市。
高力国际(Colliers International)中国区董事总经理邓一君应邀讨论了城市更新如何推动高质量经济，午餐分享将逐渐成为传授知识的“小教室”。她穿着蓝色西装走进了午宴，这显然是黑色西装和套装的房间里最引人注目的。她肩上披着一头漂亮的卷发，带着标志性的微笑，看起来满是灰尘，但非常精神。
和她聊了一会，得知她一大早从上海飞到广州，第二天去北京出差。“到处飞”成了她过去20年工作的标准。说起“港浦”，邓一君开始了她的分享。
门面经济效益
今年出台的“双集中”土地供应政策，逐渐瓦解了以往的工业圈地模式。“双限(限地价、限房价)”制度已经在南京、杭州等一线城市实施，不少城市出台限购政策，逐渐缩小了开发业务的利润率。
旧城改造可能是一条出路，这个话题经常被提起。进入存量时代后，开发商普遍关注和研究旧城改造项目。
除了房屋企业熟悉的住宅区旧改造项目外，城市更新还涉及到许多领域，包括商业街区、城市公共空间和设施、废物工厂改造和发展的工业区以及商业建筑的改造和升级。
青岛的一个开发商透露了当地旧建筑改造的困难。他说，青岛的旧城改造项目还不成熟，很多都是以政府主导为主，因为存的资金太多，开发商和投资者很难介入，没有利润。
邓一君说，事实上，城市更新和弹性经济并不那么复杂，也就是说，在翻新城市后赚钱。高力国际将以资产轻战略的方式，在商业街区和公共设施改造项目上更多的与政府合作，在工业区和商业项目上更多的与企业合作，经验更多。
具体案例是高力国际去年5月参与广州北京路步行街整体运营，公共设施为公共建筑。虽然没有发展机会，但仍有运营、升级改造的机会，街区改造空间更大。
她的语速在逐渐加快。"现在，所有变换的想象空间都不是每平方米."
作为业内资深人士，邓一君的讲话引起了人们的思考。她提出要重视“立面经济效益发生模式”，提升整个空间的效益和可能性，用立面和空间的流动经济创造价值。
她停顿了一下，像发现新大陆一样兴奋。“流动经济给了新的想象空间，经济效益不仅限于建筑红线。”她说的交通经济普及是为了吸引人，不分年龄阶级，只要有人就有经济，有经济就有钱。
与平面收益相比，立面的经济效益发生模式不再仅仅考虑亩产量和平面效率，更注重空间的价值。邓一君解释说,“弹性经济”是指在发生疫情时，各地区的经济结构需要更有弹性，以应对失衡和发展矛盾，并顺利度过周期。
以前老的规划理念认为商业体是B2C，写字楼和工业仓储是B2B，绿地建设是成本，所以这些空间载体需要承担行业。然而，今天，所有的行业都开放了，空间界限模糊了，复杂的项目越来越多。现在正在建设的绿地，因为频繁的演唱会，被反复创造出巨大的经济流量。
紧接着，邓一君列举了几个在广州完成的改造案例，包括TIT创意产业园的工业项目、商业综合体中的动态小西关和前述的北京路步行街等。很重要的一点是，广州的旧城改造大多保留了原有的文化特色，与上海非常相似，不能完全拆除重建。
“只要你给我空间，我们的经济体系，包括城市更新的利用价值，已经被反复颠覆。当想象一个城市更新时，它取决于这里有什么。空间与城市的互动可以创造很多价值。最直接的是租金的变化和资产价值的提高。”
城市更新算盘
旧城改造项目的运营改造，最终会回归到“收益”的立足点。这个账怎么算，是大家共同关心的话题。
与房地产开发业务不同，仅旧城改造项目的改造费用就涉及几个类别。按照邓一君的说法，可以分为两类，一类是固定资产，包括立面、大堂、公共空间、电梯及电梯厅、卫生间、景观绿化改造等。
另一类是收支类，包括咨询费、设计费、空置期租金、偿还租户补偿、终止服务合同补偿、律师费、再租赁佣金等。“房企只关心固定资产的成本，但在旧房改造时，更要注意收支带来的隐性成本。”
其中，高力国际通过轻资产合作运营的商业建筑项目包括广州石牌龙汇大厦、越秀钱树盘福大厦。前者装修后平均租金上涨60%，整体入住率95%。后者装修后平均租金131元/平米/月，入住率94%。
邓一君补充说，上述两个城市转移项目都是中等水平，而不是跳跃(附加值跨度大)的情况。后来翻页的PPT让很多人举着手机拍“知识点”。
可以看出，改造后不仅租金增加，资本化率也降低，资产价值有望翻番。随着转型的深入，租金和资本化率的变化呈现出相反的趋势。这是开发商要打的算盘，估算的投资在装修成本中所占的比例，租金和资本化率的影响要同时考虑。
对于基金投资者来说，大的改变是机会主义基金做出的，不需要动用自己的现金，可以通过一只基金做成更多的项目。作为金融投资者，交易者被开发商或第三方执行。
当物业级别不同时，这个升级项目在资本市场的收费率会发生变化，资本市场对这个楼盘的看法也会有所不同。购买商业资产时，基金或保险基金考虑资本化率，即参考建筑物的质量和水平进行评估。
换句话说，如果将3亿元用于改造商业项目，在资本化率的影响下，改造后的资产价格预计将增加约18.25亿元。邓一君说，这样的项目在一线城市经常可以看到。楼房大改造后，以资本化率为标杆嫁接资本市场，增值远超想象。
除了租金和资产价格的上涨，方案三中的旧城改造项目也创造了巨大的社会和经济价值，税收贡献是明显的变化之一。
对于开发商来说，旧城改造项目的难度可能在于对接资本市场和实现退出的方式。但疫情来了，老的改革项目如何保持资产价值增值的可持续性？在场的另一位开发商问了这个问题。
邓一君回应称，商业项目不必与资本市场挂钩。如果有稳定的现金流，可以不考虑退出。银行对这些目标的不同评价也会带来贷款等其他差异。
「事实上，在成熟的收租市场中，并不存在『保持资产价值稳定』的命题。因为租金是一个供求理论，是一个波动的时间。国际大基金关注的是周期或时间点，而不是哪里最便宜。囚垫金融网在成熟市场，所有房地产产品都是波动的。”
将近半个小时的分享会议即将结束。一边做笔记，已经放在冷盘里的炒鲍鱼牛肉，似乎让人流连忘返。