原标题:前瞻2021，中国房地产科技迎来转型，区块链还是史诗！
据易居企业集团CEO刘在“2020年inPropTech未来房地产技术峰会”发布的“房地产数字化转型”主题演讲中称，2020年中国50强房地产企业的数字化取得了长足的进步。仅去年一年，房企在房地产数字化、房地产技术等数字化领域投入约170亿元，市场渗透率约1%！
2021年，毫无疑问，房地产科技将迎来更大的变革。
房地产技术的前世
当我们谈论智慧城市时，我们在谈论什么？
是城市大脑？是未完成的项目吗？智能消防，智能停车，智能小区，智能交通？是摄像头，人脸识别门禁还是报警器？
2008年，IBM提出了智慧城市的概念。经过这么多年的炒作，一般大众已经不陌生了。到2016年，智慧城市建设将进入新智慧城市发展阶段，向数字化、智能化等新模式发展。今天，我们聚焦的是——智能城市技术与城市场景相结合的实践者——ProTech。
PropTech是房地产技术，是“物业”和“技术”的结合体。通过互联网技术、科技金融、数字化应用等手段，结合春海股票网房地产生态垂直领域的应用场景，实现房地产运营各个层面的数字化转型，使信息和资本的流通更加高效。
虽然房地产技术看似是“房地产开发商”使用的技术，但实际上因为英文中“物业”和中文中“房地产”的语义并不完全对应，所以可以用PropTech来指代智慧城市建设中使用的各种技术解决方案。
当智慧城市逐渐成为国家认可的城市发展模式，BAT投入巨资建设智慧城市，建设智慧城市的技术手段也逐渐完备，是时候了解智慧城市的核心驱动力和具体的实践者——protech了。
房地产技术已经成为产业转型的关键
作为建设新型智慧城市皇冠上的明珠，PropTech的崛起和发展与整个中国的大趋势密切相关。
在过去的40年里，中国社会的城市化红利、政策和资本的洪流推动了以住房为代表的房地产业的快速扩张和崛起，同时也带来了中国城市特有的大规模建设。
然而，到2018年，中国的城市化水平已经从20世纪80年代的19.8%上升到59.6%。参考世界其他国家的发展历史，2035年中国城市化水平将达到相对稳定的75%，红利将消失。
2016年，中国等省市“十三五”规划发布，将智慧城市建设作为未来城市发展的重点。同时，政策文件从总体结构和具体应用的角度提出了智慧城市建设的鼓励措施。从那以后，中央政府和地方政府每年都发布新政策，鼓励发展智慧城市和智慧中国。今年，中共十九届五中全会明确提出了数字中国战略。换句话说，这项政策为新智慧城市的发展带来了巨大的好处。
公开数据显示，2019年中国智慧城市市场规模将超过10万亿元，未来5年将保持33.38%的复合年增长率。2020年，中国智慧城市相关市场支出将超过260亿美元，位居世界第二，仅次于美国。
除了有利的时代和政策，智慧城市的发展也与科技息息相关。随着5G、云计算、人工智能、大数据、物联网等技术的逐渐成熟甚至成为“新基础设施”，技术与智慧城市具体场景相结合推动城市演进的趋势越来越明显。
而科技与智慧城市建设的交集就是PropTech。
如果说智能城市自上而下更青睐protech，那么对于protech的另一个用户——房地产行业来说，就有点绝望了。
这项政策在鼓励智慧城市发展的同时，也抑制了房地产业的粗放式发展。在2018年的731会议上，中央提出“坚决遏制房价上涨”，去掉了此前表述中的“过快”二字；在去杠杆化背景下，2018年整体货币政策开始收紧。
因此，房地产行业正进入一个前所未有的洗牌阶段。
一方面，强者的格局越来越明显，另一方面，弱者被迫“撤退”，结局惨淡。原来的中型房企要么在上游，要么面临危机。Wind数据显示，2020年债券违约总额高达281.7亿元，同比增长533%，违约主体多为中型房企。
两极分化越来越严重，大水泛大鱼的黄金时代已经过去。为了生存，为了争夺上游，各个房地产商都想尽了办法。
告别粗放式发展，实现精细化经营，无疑是最好的选择。一方面，精细化运营强调“有针对性的定制”，房地产行业需要利用技术对不同的用户、场景、产品进行差异化运营；另一方面，数据驱动逻辑逐渐应用到整个产业链。从前期的投资测算，到中期的产品设计和建设，再到后期的营销和资产管理，科技都在推动着行业的信息化进程。
在洗牌的时候，房地产行业对PropTech的预期会更高。
综上所述，PropTech的重要性和必要性是并驾齐驱的，自上而下和自下而上的方法是双管齐下的，下一个万亿美元的窗口来了。
房地产技术很受欢迎
既然是万亿的出路，那就有无数人想要分一杯羹。
在走在时代前列的首都眼里，PropTech并不是什么新鲜事物。在美国、日本、新西兰等城市化水平较高的国家，2013年以来相关投资有所上升:如软银视觉基金在2016年成立了专注于PropTech轨道的投资部，三年共投资150亿美元；2018年，全球房地产咨询公司仲量联行还成立了规模为1亿美元的JLL星火全球风险基金，投资于PropTech。
PropTech的具体买家和实际载体是房地产开发商。毕竟，城市的物质空间主要由房地产开发商建造和运营的建筑组成。
所以在国内，最早并没有明确提出PropTech，而是从房地产开发商的实际需求出发。华润集团四年前成立跑加速行业加速器，在集团内部寻找“供应商”；2017年，万科收购了美国旧金山的科技孵化器跑道，意在通过国际产业孵化运营层面，为其工业地产开发赋能。
除了房地产开发商，互联网巨头也长期觊觎房地产业务。由于自身的技术因素，可以从业务和资金层面直接推动房地产技术的发展。比如PropTech track head企业如链家、梦幻Plus等，其雇主中就有互联网巨头。
科技公司作为PropTech的具体执行者，经常在其上市公司、并购、融资等企业中走向资本。2020年8月，科控股有限公司在美国上市；9月，SaaS老牌房地产公司明远云上市；首页SaaS酷乐嘉收购智能建筑平台Modelo模袋；其资产管理SaaS工匠科技获得B1轮融资；小库科技3月和12月连续两轮融资胜出；蓝墙互联网近期获得预A轮融资；来自深圳的蓝芳连锁，以区块链为底层技术服务于房地产开发行业，现在已经引起了业内众多房地产企业的关注。
资本方也开始关注这条轨道，越来越多没看PropTech轨道的风投开始寻找好的项目。量变带来质变，PropTech赛道也准备好了自己的精彩时刻。
史诗级风口区块链，还是给房地产科技注入新的活力
如今，作为新的基础设施之一，区块链在全国非常受欢迎。
广义而言，区块链是一种全新的分布式根架构和计算范式，它使用区块链数据结构来验证存储的数据，使用分布式节点一致性算法来生成和更新数据，使用密码方法来保证数据传输和访问的安全性，并使用由自动化脚本代码组成的智能契约来编程和操作数据。区块链具有明披露、不篡改、分布式计费、点对点传输等特点。
事实上，区块链技术在房地产行业的应用是比较广泛的。例如，智能合同和标记所有权(标记财产直接与一组在区块链具有同等价值的特定代币联系在一起，投资者可以购买符合其承受能力的代币。标记房地产的股权可以更容易转让，标记房地产制度可以大大降低房地产买卖成本，产权转让透明。
对此，中国工商银行全资子公司工银科技作为代表之一，于2020年推出了“拆迁资金管理区块链平台”。该项目是江苏省首个金融领域的区块链应用，也是工银科技。江苏成立后首个落地项目；此外，汉兰科技在深圳推出的兰芳连锁也试图将区块链应用于房地产开发行业。目前其官网和APP已经上线。
2021年，这项技术无疑会对房地产行业产生更加深远的影响，堪称史诗级。
高速发展也有很多问题
似乎一切都准备好了，PropTech产业链的所有参与者都在摩拳擦掌，跃跃欲试。但事实上，任何领域的数字化之路都必然要经历坎坷的时代。回顾PropTech在中国过去的20年，更让人费解。
甚至在PropTech作为专业术语出现之前，围绕房地产领域的新技术解决方案就已经开始应用。早期房地产技术主要是B2C工具，主要解决房地产链中的客户获取问题。比如国内最大的房屋交易平台链家，成立于2001年，由万科和融创中国支持，2015年迅速占领北京一半以上的房地产经纪市场。
随着移动互联网的发展，面向企业客户的B2B技术解决方案发展迅速，并开始渗透到产业链的上游。近年来，随着新智能城市的兴起，人工智能、区块链、大数据分析、数字结对、无人机监控、机器人等技术开始覆盖整个产业链。
也就是在第三阶段，因为涉及的技术多，参与者多，相关利益多，前期会有一些小问题:
买家和用户，也就是房地产开发商，虽然有PropTech之心，但大部分大象都难以翻身，多年的粗放式发展，使得数字基础薄弱；而且因为是实体行业，和实体空间联系紧密，安全性要求较高，创业公司很难信任。
PropTech初创公司尽管技术能力很强，但往往更习惯于从技术角度出发，对房地产客户的需求了解甚少，难以产生真正的价值。
以PATH为首的智慧城市承包商大多只会负责顶层设计，具体的技术实施实际上会分包给小创业公司和外包团队；但是，很多房地产开发商不习惯与大公司合作，因为大公司没有时间和精力与他们合作，为特定的场景创建特定的解决方案。
资本方可以提供资金支持，但对初创公司的具体对接和业务发展的指导也不够。
有鉴于此，PropTech要想在中国蓬勃发展，需要各方的努力。
你如何看待中国房地产技术？